近日，《地产》记者从知情人士处获悉，泰康人寿已决定在广东投资陵园，试水殡葬地产。日前，泰康人寿已花费数十万，委托咨询机构进行广东区域的高端墓园消费者需求调查。而与之相关的殡葬地产投资将由泰康人寿旗下的不动产投资集团——泰康之家投资公司负责。为此，记者致电并短信泰康之家投资公司投资总监邱建伟求证，并未得到对方的明确答复。
尽管泰康人寿并未公开表态，但早在今年5月，《南方都市报》一篇报道称，南都记者已从泰康的两位内部人士处证实，泰康人寿在2013年年初制定发展战略时，就有意向在广东投资墓地，并以养老社区协同的方式运作墓地投资。今年7月，泰康人寿保险以竞标底价13277万元在广州成功竞得萝岗区土地面积为23810平方米的一块地，并宣布该地块将用于建设泰康广州养老社区项目。种种迹象表明，泰康人寿在涉足养老地产之后，又将其投资产业链延伸至蓝海殡葬地产。
一直强调“深耕”寿险产业链的泰康人寿，终于在今年完成“从摇篮到天堂”的全寿险产业链布局。同时，也有望获得来自殡葬地产的高额利润。
养老产业链的延伸
“从摇篮到天堂”，是陈东升这位“92派”学者型商人在2010年提出的发展战略。当时，国内人口结构迎来了第一个重要拐点，总人口抚养比开始上升，老龄化社会的讨论开始成为热点。从人口结构变化中看到巨大市场的陈东升，开始倾力搭建养老产业链。如今，养老保险和养老社区两个子公司格局初成，陈东升开始寻找将这条养老产业链延伸到“天堂”的机会。
从寿险产品到养老地产，再从养老地产到殡葬地产，这是一个环环相扣的产业链条。该链条上的三个关键“环扣”产品能够相互共享客户。同时，链条的下一个“环扣”产品为上一个“环扣产品”提供增值服务，上一个“环扣产品”则为下一个“环扣产品”拓展客户。2013年，在推出国内第一款保险与养老社区相结合综合养老计划一年之后，泰康人寿卖出了近2000份相关保单，这或将成为泰康之家首个养老社区近3000个床位在高端养老客户争夺战中的重要砝码。而在泰康人寿的养老地产规划中，公司计划投资700亿元在全国布局15所连锁养老社区，用10至15年时间，管理规模达到5万张床位。这意味着，泰康人寿如若进军殡葬地产，未来10至15年后，其管理的养老社区有望为泰康系殡葬地产提供多达5万个潜在客户。
实际上，不止是泰康人寿，涉足养老产业的开发商绿城集团[简介 最新动态]也看到了殡葬地产与养老地产的产业链关系。绿城集团的整个老年产业链的布局或许是养老地产商中做得最早的一个。工商资料显示，2010年8月26日，绿城集团悄然成立了一家名为浙江绿郡恒业实业发展有限公司（下称“绿郡公司”）的全资子公司，专注于高品质陵园产业的开发和礼仪服务。
2011年，绿郡公司与杭州钱江陵园有限公司合作开发了杭州钱江陵园二期。该陵园因绿城[简介 最新动态]的参股与高价墓地名声在外。与绿城合作的钱江陵园有限公司为私营有限责任公司，经营范围为骨灰安放与墓穴服务，注册资本金为3000万元。截至2011年3月，绿郡公司已有下属子公司一家、合资公司一家。开发项目总规模近80万平方米。
来自绿城物业服务集团的一则官方招聘信息揭示了绿郡公司在绿城集团中的定位。该招聘信息说明，绿郡公司系绿城物业服务集团下属专业公司，定位成为“老年事业全程服务机构”。同时，值得关注的是，浙江绿城集团颐乐教育公司总经理葛婷婷，同时担任了绿郡公司的副总经理一职。这家主业为陵园产业开发和礼仪服务的公司，常常以绿城物业服务集团附属公司的身份，参与到绿城养老地产关键机构绿城。颐乐学院，以及绿城杭州翡翠城、杭州绿城兰庭等项目的种种业主活动中。
最接近“天堂”的生意
除去产业链布局上的考虑，来自殡葬地产的巨额利润，是吸引泰康和绿城投资墓园开发墓地的最直接动力。
国内的墓地分为农村公益性墓地与城市经营性公墓。农村公益性公墓只能安葬当地户籍的农村居民，只能收取由墓穴用材成本和物价指导部门指导的墓穴管理费，不得对外开展任何经营活动。城镇居民若想“入土为安”，只能购买城市经营性公墓。目前民营资本不能涉足城市经营性公墓。
近年来，在人口老龄化加剧的背景下，公墓用地尤其一线城市的公墓用地是稀缺资源，这导致墓地价格水涨船高，广东、上海等地甚至爆出百万“天价墓”。在网络评选“十大暴利行业”排行榜中，经营性公墓曾多次入选。
据本刊记者调查，在北京、上海、广东三地，经营性墓地提供的产品有两类（详见后页图1）：一类是骨灰入土的节地墓，面积在1平米以内；一类是2万- 4万平米的正常墓地。节地墓售价一般为1万-2万之间，正常墓地价格在4万-10万元之间。北京民政局规定，除市人民政府批准的少数边远山区为土葬改革区外，其他地区均为实行火葬，单人骨灰不得超过1平方米，多人骨灰墓穴不得超过3平方米。广东省民政局则规定，遗体单人墓占地面积不得超过4平方米，双人合葬墓不得超过6平方米。但一位墓园销售对记者表示，也有20万元的更好更大墓地，但需要客户前往墓园面谈。
此外，在购买墓地的同时，一般还需一次性支付10年或20年的墓地管理费，之后每10年或20年续交。墓园销售对记者称，“这就相当于房地产的物业管理费”。在广东，一块3平米7万-8万元的墓地，需要支付为6万元左右的20年墓地管理费。而在上海市内的知名墓地福寿园，一块10万元的墓地10年的墓地管理费就有5万-6万元不等。
来自殡葬地产的利润也受到了来自资本市场的青睐。今年年初，专注墓地开发的浙江安贤园借壳中福控股（00922.HK）登陆香港资本市场，注资成功后，该上市公司改名安贤园中国，成为即中国生命集团之后的第二只内地殡葬股，也是第一家主要业务为殡葬地产墓地开发的香港上市公司。安贤园中国重大交易披露文件公告显示，该公司主要收入来源为墓位与骨灰盒销售与相关管理费。2012年，安贤园共售出1049个墓位，每个墓位的平均售价为人民币50300元，毛利高达74%（详见表2）在此之前，同时经营皮革贸易的安贤园在2011年公司综合业务毛利率仅为55.03%.从这个利润指标看来，做墓地开发，确实是最接近“天堂”的生意。
继安贤园登陆港股之后，近日，在上海、成都均有墓地开发与服务业务的福寿园集团传出即将赴港申请IPO上市的消息。受该消息影响，殡葬概念股中国生命集团与安贤园中国股价连续多日上涨。一位地产研究员对记者称，从香港资本市场对殡葬股的欢迎程度来看，他对绿城与泰康人寿结合养老地产做殡葬地产的未来前景看好。
走近的“天堂”玻璃门
自殡葬改革进一步推行后，理论上，只要有墓地开发与殡葬服务的资质和足够的资金实力，所有企业和个人都可以申请建设公墓。而广东省一位墓园从业者刘先生对本刊记者称，尽管经营性墓地的开发并非垄断，但由于新墓园土地供应有限，且《殡葬管理条例》规定，公墓建设需要经由县、市、省三级民政厅局及多个相关部门重重审批，进入公墓开发经营领域并不容易。
民政局的资料显示，企业或个人申请从事公墓开发经营物业，需要经过以下一系列繁复的流程：申请建设公墓，首先要向县一级民政厅提交建设公墓的申请报告和可行性报告，同时必须提供国土资源、建设规划、环境保护部门的审查意见，涉及林地的必须同时提供林业部门的审查意见；经由民政厅审核后，工商行政管理部门将对企业名称进行预先审核，并审核申请人的资格证明和资金信用证明。这一系列的流程完成后，才能上报到省一级民政单位进行新一轮的审批。
安贤园中国公告中公布的调查显示，中国从事殡葬服务的企业由2005年的3284家增至2010年的3951家，复合年增长率仅为3.77%.而2011年以来，在国家民政部的推动下，多地民政局出台了相关规定，对经营性公墓建设的审批与管理提出了更严格的限制与要求，并要求企业必须通过招标、拍卖、挂牌等公开出让的方式取得土地使用权和公墓经营权。此外，当墓地超过一定规模时，其公墓建设必须经过国家批准。诸如，在广东省，民政局规定每座新建经营性公墓占地面积不得超过20公顷，其中珠江三角洲地区要严格控制经营性公墓数量，每座新建经营性公墓占地面积不得超过15公顷。
“行业目前状况相对垄断性稍强，需要有合格的资质、足够的资金实力、过硬的当地背景才能进入。”刘先生如是说，当一旦公墓开发建设通过审批，在强烈的购墓“刚需”之下，基本上不愁生意。同时，刘先生也强调，尽管媒体不断报道墓地价格的上涨，但实际上近年来墓地开发的成本也在不断上升，一些民营企业开发中高端墓地的成本其实相当高。“现在想做墓地生意，首先要准备足够多的钱。”刘先生感慨道。
据悉，当前现存的各地公墓土地，既有依靠政府划拨的，也有的是通过招拍挂拿的公墓用地。其中，民政系统属下企业办的经营性公墓，过去主要依靠政府划拨取得土地，成本较低。而如今，公开“招拍挂”是经营性公墓的主要土地取得方式，其基准地价和土地出让金标准参照商业用地执行，价高者得。
虽然墓园的土地都在郊区或比较偏远的地方，但近年来用于墓园的土地价格也在上升，注重风水选址的中高端陵园的开发成本并不低。钱江陵园二期开发面积一共350亩的土地由招拍挂所得，其地价为100多万元一亩。350亩土地平均可以造100多个墓穴，每个1平米左右的墓穴用地成本大约是1万元。加上墓地墓碑石材、园林建设、山体电梯安装等费用，杭州钱江陵园副总经理黄模敏称，平均每个售价在6万元左右的墓地，成本约在3万元左右。
同时，值得注意的是，尽管墓地需求属于“刚需”，不愁卖。但墓地的销售速度实际上相当慢。黄模敏曾对媒体表示做殡葬地产也有其难处：一般住宅地产项目，从开发到销售，大概需要2-5年时间。而一个二三百亩的中型陵园，20年也不一定能开发销售完。此外，前期培育客户、基础建设还有5到8年的生成期。
从准入门槛，到越来越贵的土地成本，高利润的殡葬地产可谓是一座相对难以走近的“天堂”。
进入的捷径是寻找合作
一位墓园从业者刘先生对记者称，对有意进入殡葬地产开发的公司与资本，找一家政府关系过硬的当地陵园开发企业进行合作，是进入这一行的最快捷径。
绿城集团在杭州的合资伙伴杭州钱江陵园有限公司，在当地就与民政局关系密切。钱江陵园也是当地成立于上世纪90年代初的一个老牌公墓。其墓地一期占地109亩，自1994年开始建设，以传统产品为主，落葬约1.4万户。当初，钱江陵园每块墓地的售卖价格仅在万余元左右；绿城的入股给该陵园带来了新的活力，重新定位中高端、通过招拍挂拿地、找来北京的园林设计公司设计、进一步丰富了产品线的钱江陵园，每块墓地产品的均价上涨到了5万-6万元。
泰康人寿试水殡葬地产的路径或与绿城集团类似。此前有媒体报道，泰康在广东的墓地投资标的极有可能是惠州罗浮山相关墓地。公开资料显示，当前罗浮山仅有一家符合资质的公墓——距离广州增城22公里的罗浮山公墓，是经广东省民政厅、省建委、省宗教局及惠州市、博罗县两级民政局、国土资源局等省市相关部门批准，由罗浮净土园林开发有限公司合法经营的园林式公墓，总投资约6000万元。
经记者调查，罗浮山公墓拿地时间、建设时间均在上世纪90年代，属于广东省内较为老旧的公墓，也是价格相对低的公墓。1995年拿的50年产权土地，如今只剩下32年使用权；该公墓销售回应记者的咨询时也直言不讳，“我们这个公墓比较老旧，设施也少，不过相对也已经是省内最低一档。”罗浮山公墓的墓地根据面积大小与不同区位，每块的价格在2.5万元到6万余元不等。此外，罗浮山墓地还有墓地自留地的定制化产品可以选择——客户可以根据需要选购每平方米均价为8800元的地块，随后公墓将根据客户的个性化需求建设墓地。公墓销售对记者说，但实际上罗浮山公墓开发销售多年，目前余下墓地最便宜的也在9000元以上，大多地块约为10000元/平方米。
罗浮山公墓销售称，罗浮净土园林开发有限公司是当地民政厅下属企业与私人合资建立的公司。种种迹象表明，泰康人寿要在广东寻找一家具有良好政府关系的公司作为合资伙伴，如果是在罗浮山，罗浮净土园林开发有限公司正是目前符合其需求的合作伙伴。
